La nueva Ley Hipotecaria, aprobada recientemente en el Congreso, recoge una de las demandas tradicionales del sector asegurador, en concreto, de los corredores de seguros. Nos referimos a la prohibición de la venta vinculada de seguros a los créditos inmobiliarios. Gracias a Adecose, una de las asociaciones más activas en la defensa de los intereses de los corredores de seguros, se han incluido en el proyecto de ley algunas de sus reivindicaciones encaminadas a mejorar la protección de los consumidores y la competencia en nuestro sector.

Así pues, a partir de su entrada en vigor a finales de mayo, los clientes podrán ahorrar dinero a la hora de formalizar su hipoteca, ya que sólo tendrán que pagar la tasación, gasto que algunos bancos también están asumiendo para contar con una oferta hipotecaria más atractiva. Además, las entidades financieras deberán presentar a sus clientes ofertas alternativas -con y sin productos asociados- y permitir que, en el caso de los seguros, el consumidor pueda contratar la póliza por su cuenta sin ser penalizado.

Los cambios más importantes de la nueva Ley hipotecaria por los clientes y el sector:

• Mayor protección al usuario. El cliente dispondrá de su contrato un mínimo de 10 días antes de la firma. El objetivo es que disponga de tiempo suficiente para leerlo con tranquilidad, resolver las dudas que le puedan surgir y dialogar con la entidad si hay alguna discrepancia. Por otra parte, con el fin de evitar que se concedan hipotecas a personas sin capacidad de pago, el banco deberá evaluar en profundidad la solvencia del futuro hipotecado. La norma obliga al banco a consultar el historial crediticio del cliente al Banco de España, y si concede el préstamo le permite ceder los datos del usuario a plataformas privadas de información crediticia. Eso si, el coste de esta investigación deberá asumir el banco.
• El papel del notario. Este profesional adquiere relevancia a la hora de ratificar que el titular conoce el producto que está contratando. Antes de la Ley, el hipotecado sólo tenía que ir al notario para firmar la hipoteca. Sin embargo, con la nueva ley, el titular deberá acudir al notario un mínimo de dos veces. La primera será sin la entidad para poder realizar cualquier pregunta que surja sobre aspectos de su contrato. La segunda será con la entidad para la firma del contrato hipotecario. Además, el notario debe asegurarse de que el cliente conoce a la perfección su contrato. El contratante deberá responder a un cuestionario para demostrarlo.
• Reparto de los gastos. Otro de los puntos que más afecta a los clientes es el nuevo reparto de gastos a la hora de formalizar la hipoteca. Con la nueva Ley, como he comentado, el cliente sólo pagará la tasación. El resto de los gastos serán abonados por la banca (gestoría, notaría y los gastos del registro). Algunas entidades ya han empezado a anunciar que también asumirán este gasto en los nuevos contratos.
• Punto final a las cláusulas suelo. La nueva Ley prohíbe las cláusulas suelo, de esta manera en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés. El fin de esta norma es que el cliente pueda beneficiarse de las caídas del Euribor, aunque el interés mínimo se establecerá en el 0%, nunca podrá ser negativo.
• Novedades en las vinculaciones. Seguros de hogar, de Vida, tarjetas … Estas son algunas de las vinculaciones que las entidades proponen a los clientes para mejorar el acceso al préstamo hipotecario. La nueva Ley establece que las entidades no podrán imponer sus productos vinculados, aunque si podrán continuar haciendo bonificaciones por los productos que se contrate. Por lo tanto, se abre una oportunidad muy importante para las compañías aseguradoras que también beneficiará al cliente. En este sentido, seguramente esta ley contribuirá al lanzamiento de ofertas competitivas en este sector.
• Los bancos podrán seguir cobrando una comisión de apertura. A la hora de formalizar el préstamo muchas entidades cobraban a sus clientes una comisión de apertura del préstamo. En este punto se pueden encontrar grandes diferencias en las entidades, desde las que no cobran nada hasta las que cobran un 2%. La nueva norma no prohíbe el cobro de esta comisión, aunque si establece que esta tasa se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo u otros similares.
• Subrogación y novación, puntos clave tras la firma de la hipoteca. Con la nueva regulación el cliente, también los que tengan préstamos anteriores a la Ley, puede subrogar sin costes y libremente su hipoteca. Entre las dos entidades en que se haga el cambio se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste de formalización de la hipoteca.
• Modificaciones en las comisiones de amortización. Bajan a la mitad las comisiones de amortización anticipada por hipotecas de tipo fijo, mientras que el cliente deberá escoger e tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable.