La nova Llei hipotecària, aprovada recentment al Congrés dels Diputats, recull una de les demandes tradicionals del sector assegurador, en concret, dels corredors d’assegurances. Ens referim a la prohibició de la venda vinculada d’assegurances als crèdits immobiliaris. Gràcies a Adecose, una de les associacions més actives en la defensa dels interessos dels corredors d’assegurances, s’han inclòs en el projecte de llei algunes de les seves reivindicacions encaminades a millorar la protecció dels consumidors i la competència en el nostre sector.

Així doncs, a partir de la seva entrada en vigor a finals de maig, els clients es podran estalviar diners a l’hora de formalitzar la seva hipoteca, ja que només hauran de pagar la taxació, despesa que alguns bancs també estan assumint per comptar amb una oferta hipotecària més atractiva. A més, les entitats financeres hauran de presentar als seus clients ofertes alternatives -amb i sense productes associats- i permetre que, en el cas de les assegurances, el consumidor pugui contractar la pòlissa pel seu compte sense ser penalitzat.

Els canvis més importants de la nova Llei hipotecària pels clients i el sector

• Major protecció a l’usuari. El client disposarà del seu contracte un mínim de 10 dies abans de la signatura. L’objectiu és que disposi de temps suficient per llegir-lo amb tranquil·litat, resoldre els dubtes que li puguin sorgir i dialogar amb l’entitat si hi ha alguna discrepància. D’altra banda, amb la finalitat d’evitar que es concedeixin hipoteques a persones sense capacitat de pagament, el banc haurà d’avaluar en profunditat la solvència del futur hipotecat. La norma obliga el banc a consultar l’historial creditici del client al Banc d’Espanya, i si concedeix el préstec li permet cedir les dades de l’usuari a plataformes privades d’informació creditícia. Això si, el cost d’aquesta investigació l’haurà d’assumir el banc.

• El paper del notari. Aquest professional adquireix rellevància a l’hora de ratificar que el titular coneix el producte que està contractant. Abans de la Llei, l’hipotecat només havia d’anar al notari per signar la hipoteca. No obstant això, amb la nova llei, el titular haurà d’acudir al notari un mínim de dues vegades. La primera serà sense l’entitat per poder realitzar qualsevol pregunta que sorgeixi sobre aspectes del seu contracte. La segona serà amb l’entitat per a la signatura del contracte hipotecari. A més, el notari s’ha d’assegurar que el client coneix a la perfecció el seu contracte. El contractant haurà de respondre a un qüestionari per demostrar-ho.

• Repartiment de les despeses. Un altre dels punts que més afecta els clients és el nou repartiment de despeses a l’hora de formalitzar la hipoteca. Amb la nova Llei, com he comentat, el client només pagarà la taxació. La resta de les despeses seran abonades per la banca (gestoria, notaria i les despeses del registre). Algunes entitats ja han començat a anunciar que també assumiran aquesta despesa en els nous contractes.

• Punt final a les clàusules sòl. La nova Llei prohibeix les clàusules sòl, d’aquesta manera en les operacions amb tipus d’interès variable no es podrà fixar un límit a la baixa del tipus d’interès. La fi d’aquesta norma és que el client es pugui beneficiar de les caigudes de l’Euríbor, tot i que l’interès mínim s’establirà en el 0%, mai podrà ser negatiu.

• Novetats en les vinculacions. Assegurances de la llar, de Vida, targetes… Aquestes són algunes de les vinculacions que les entitats proposen als clients per millorar l’accés al préstec hipotecari. La nova Llei estableix que les entitats no podran imposar els seus productes vinculats, encara que si podran continuar fent bonificacions pels productes que es contracti. Per tant, s’obre una oportunitat molt important per a les companyies asseguradores que també beneficiarà al client. En aquest sentit, segurament aquesta Llei contribuirà al llançament d’ofertes competitives en aquest sector.

• Els bancs podran seguir cobrant una comissió d’obertura. A l’hora de formalitzar el préstec moltes entitats cobraven als seus clients una comissió d’obertura del préstec. En aquest punt es poden trobar grans diferències en les entitats, des de les que no cobren res fins a les que cobren un 2%. La nova norma no prohibeix el cobrament d’aquesta comissió, encara que si estableix que aquesta taxa es meritarà una sola vegada i englobarà la totalitat de les despeses d’estudi, tramitació i concessió del préstec o altres de similars.

• Subrogació i novació, punts clau després de la signatura de la hipoteca. Amb la nova regulació el client, també els que tinguin préstecs anteriors a la Llei, pot subrogar sense costos i lliurement la seva hipoteca. Entre les dues entitats en què es faci el canvi s’establirà un mecanisme de compensació basat en els interessos cobrats i els pendents de cobrament vinculats al cost de formalització de la hipoteca.

• Modificacions en les comissions d’amortització. Baixen a la meitat les comissions d’amortització anticipada per hipoteques de tipus fix, mentre que el client haurà de triar el tipus d’amortització a tres o cinc anys quan la seva hipoteca sigui a tipus variable.